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은퇴 앞두고 자녀에 아파트 증여하고 싶은데…수천만원 절세 방법

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작성자 매일경제스크랲 작성일21-04-28 09:47 조회220회 댓글0건

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[지갑을 불려드립니다]
은퇴 앞둔 다주택자, 자녀에 아파트 증여하고 싶은데…

감정평가, 시세의 80~90% 수준
옆집·윗집 등 매매 사례 없다면
공시가로 신고해 증여세 줄일수도

은퇴를 코앞에 둔 김 모씨는 1남1녀를 둔 직장인으로서 고민이 많다. 자녀 교육을 위해 이사를 한 뒤 기존 집을 팔지 않아 1가구 2주택자가 됐는데, 두 집 모두 가격이 많이 올랐기 때문이다. 주변에서는 부러워하지만 다주택자에 대한 종합부동산세와 양도소득세 부담으로 걱정이 이어진다.

김씨는 매매와 증여를 놓고 고민하다 자녀가 취업도 하고 조만간 결혼도 할 수 있어 자녀에게 증여하는 쪽으로 정하고 절세 방법을 고민하기 시작했다. 주변에서는 아파트이기 때문에 증여재산 평가액을 시세대로 신고해야 된다는 사람도 있고, 시세보다 낮은 공시가격으로 해도 괜찮다는 사람도 있었다. 합법적인 방법으로 증여세를 절세할 수 있는 방법은 무엇인지 궁금증을 해소하고자 김씨는 매일경제 '지갑을 불려드립니다'의 문을 두드렸다. 상담은 이호용 국민은행 WM스타자문단 세무사가 맡았다.

―아파트 증여 시 재산 평가액은 어떤 금액을 적용해야 하는가.

▷증여세 계산을 위한 증여재산 평가 기준은 횟집 메뉴판에서도 볼 수 있는 '시가'이다. '시가'는 불특정 다수인 사이에서 자유롭게 거래가 이뤄지는 경우에 통상적으로 성립하는 가액을 의미한다. 매매가격과 감정평가액 등이 시가로 인정된다. 해당 증여재산의 시가 해당 금액이 없다면 비슷한 재산의 시가를 대신 적용할 수 있다. 유사재산의 시가도 없으면 해당 재산의 공시가격을 시가로 적용한다. 아파트는 해당 증여재산을 최근에 매매하지 않더라도 이와 유사한 윗집, 옆집이 매매된 사례가 많기 때문에 유사재산의 매매가격을 시가로 적용하는 경우가 많은 편이다. 최근에 거래가 없는 경우에만 제한적으로 공시가격을 적용할 수 있다는 뜻이다.

―매매가격과 감정가격은 어느 시점의 가격까지 적용할 수 있나.

▷해당 재산이나 유사재산의 시가가 있더라도 평가 기간 이내의 금액만 적용할 수 있다. 증여의 경우 원칙적인 평가 기간은 증여일 기준 이전 6개월부터 이후 3개월까지다. 이때 유사재산의 경우에는 이전 6개월부터 이후 증여 신고를 한 날까지만 적용된다. 증여 신고기한은 증여일로부터 3개월 말일까지인데 그전에 신고를 하면 신고일 이후 유사재산의 시가는 적용하지 못한다는 것이다. 원칙적인 기간에 해당되지 않더라도 증여일 이전 24개월 이내이거나, 이후 9개월 이내 기간에 해당하면서 가격 변동의 특별한 사정이 없는 경우에는 지방국세청의 평가심의위원회 의결을 거치면 시가로 사용할 수 있다.

―유사재산으로 인정 범위는 어떻게 되나.

▷유사재산이란 공동주택은 동일 단지에 있고 전용면적과 공시가격의 차이가 모두 5% 이내인 경우에 해당된다. 그 외의 부동산은 면적·위치·용도·종목·기준시가 모두가 동일하거나 유사한 경우에 해당된다. 일반적으로 아파트와 같은 공동주택은 동일 단지, 동일 평형의 최근 매매금액이 유사재산의 시가로 인정될 가능성이 높다. 하지만 해당 재산의 기준시가와 5% 이상 차이 나는 경우라면 유사재산에 해당되지 않는다. 저층과 고층, 조망권 차이 등에 따라 기준시가가 5% 이상 차이가 나는지 확인할 필요가 있다. 이를 한눈에 조회하려면 인터넷 국세청 홈택스에 들어가 조회·발급을 클릭하고 '세금신고납부'에 들어간 후 '상속·증여재산 평가정보 조회'를 통해 해당 재산의 종류와 주소를 입력하고 '유사매매 사례 가액 찾기'를 활용하면 된다.

―담보채무액이나 월세환산액으로 평가되는 경우도 있나.

▷해당 재산에 담보채무액이 있거나 보증금과 월세를 수령하고 있다면 이를 반영해 증여재산 평가액이 최종 결정된다. 해당 재산과 유사재산의 시가가 있는 경우에는 '시가'와 '담보채무액' 중 큰 금액으로 한다. 그 외 시가가 없어 기준시가를 시가로 하는 경우에는 기준시가, 담보채무액, 월세환산액(보증금+월세×100) 중 가장 큰 금액으로 적용한다. 담보채무액이나 월세환산액으로 최종 결정되는 경우가 별로 없지만 간혹 이를 무시하고 지나쳤다가 문제가 될 수 있으니 꼭 검토해야 한다.

―증여세 절세를 위해 꼭 알아둬야 할 것은.

▷해당 재산의 감정평가액이 유사재산의 매매 사례 가격보다 우선 적용된다는 점에 주목할 필요가 있다. 일반적으로 시세가 100이라면 감정평가액은 80~90, 공시가격은 60~70 정도 된다고 볼 수 있다. 이를 활용하면 재산평가액을 합법적으로 낮춰 수천만 원의 증여세를 절세할 수도 있다. 또한 평가 기간 내 시가에 해당하는 금액이 없다면 새로운 공시가격이 발표되는 매년 4월 말 이전에 증여하는 것이 좋다. 일반적으로 공시가격은 계속 상승하기 때문에 그 전에 증여하는 것이 유리하기 때문이다.

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